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蓬钢的“泥潭救赎术”

来源:《中国企业家》    发布时间:2012-4-22

“没有一本小说比现实更离奇。”蓬钢的语调平静,仿佛在谈论别人。他的头发打着发蜡,一丝不苟,蓝色条纹衬衫没有一丝褶皱,纽扣方正严肃—全套的阿玛尼行头,经典的华尔街范儿。

他现在的身份是天津安泰盘实股权投资管理公司董事长,2011年之前他曾任美林全球资本地产投资部董事总经理。

在中国房地产和国际资本市场对接的过程中,蓬钢是明星式的人物—美林在中国(包括港台)房地产投资10亿多美元,投资收益近18亿美元;投资恒大已成为中国房地产发展史上登峰造极的一页—四年时间恒大规模膨胀了30倍,美林则获利三倍以上。这个经典投资案例的另一面,是曲折的上市经历、惊险的资本对赌、翻云覆雨的手段、人性的倾轧、漫长的博弈。

自从2004年涉足中国房地产投资,蓬钢的两只脚就踩在了房地产、金融这两个在中国最暴利、爆发、充满神秘感的行业上。在这个领域,千万和亿是常用的计数单位,回报1倍、2倍还是5倍、10倍,才是真正的重点。华尔街金融巨头们的推波助澜,曾让中国房地产行业造富的过程犹如烈火烹油。

手指间流淌的巨额财富、瞬间被改变的命运,蓬钢看到的世界,远远超过小说的“离奇”。2011年初,蓬钢做了一个决定,离开已经被黑石收购的美林房地产投资部门,变身成为中国目前热门的房地产基金淘金者。“五年前,1亿美元在中国还算大钱,现在已经不算了,几个老板凑一凑就够了。”蓬钢说。华尔街最好的时代已经完结,中国的房地产金融才刚刚开始。

在他看来,这轮史上最严厉的楼市调控,给人民币房地产基金提供了极好的发展机会。很多楼房盖了半截的开发商,正在等待自己的救赎。

初识华尔街

也许你还记得电影《华尔街》中迈克尔·道格拉斯塑造的那个信奉“Greedy is Good”、把贪婪写在脸上的、经典的华尔街资本家形象。蓬钢不属于此类。

蓬钢的气质有理工科的条理感和钝感,语速平稳,神色淡定。在踏进华尔街之前,他在美国做了九年的建筑师。1999年,不甘几乎能看到未来平淡生活终点的蓬钢,又回到美国MIT(麻省理工学院)读房地产金融硕士,此前他在这里获得了建筑学硕士学位。学房地产金融有一个原因,他想在美国买块地盖房子,但不知道怎样去银行借钱。回到校园的蓬钢,马上感受到了压力—互联网时代已经来临,英雄开始登场,张朝阳、Facebook的创始人,曾经都是蓬钢认识的普通人。“每天的信息量太大了,就像马路边的水龙头喷到身上一样,喝水都来不及。”蓬钢说,他当时也有互联网创业的冲动,但实在是差太远了。

2000年毕业时,正好赶上美林直投部门想在亚洲设立一个分部,蓬钢被录用并被派到了香港。1997年亚洲金融风暴之后,亚洲出现了很多不良资产,蓬钢所在部门投资的主要领域就是这些不良资产,他在团队中负责分析抵押物的价值,很多抵押物就是房产。他很快就体会到了做资本才能体会到的荒诞感。

“在韩国收购的不良资产,有一个抵押物说是一片山,但是你不知道到底哪个山头是抵押物。”蓬钢说,什么样的情况都有。2003年,中国几大国有银行开始打包处理不良资产,美林的投资重心也随之来到中国。他看到最荒诞的事情,也是在中国。“有些抵押物,永远都不会被找到,比如门牌号是55号,那条街上有54号、56号,就是没有55号。”还有一次,他在海南看一块作为抵押物的土地,白天坐在飞机上能看到海边的那块地,晚上一涨潮它就不见了。这些无法被抵押的抵押物,无意中暴露了那些瞒天过海、尔虞我诈的秘密。

在金融行业,更容易窥见这样的秘密。华尔街的精英都要有一颗强大的内心,因为竞争的残酷,人性的阴暗面,资本市场的无常,都可能会吞噬你。

2008年美国金融海啸,蓬钢是局中人。详尽描述2008年金融危机,以及那些在几周内决定全球最大经济体命运的人物的电影《大而不倒》(Too Big to Fail)中的那些焦头烂额的巨头,有好几个都是他的熟人—“很多非常重大的事情,就是那么草率地决定了”,对于一个职业资本家来说,他们的世界太动荡、无常。“每天都有很大的不确定性。”蓬钢说,也许一件事情你已经准备了很长时间,最后一件无关紧要的小事会让它毁于一旦,很多人的命运就这样被改变。这种荒诞感不仅源于不确定性,也源于确定性:“一笔很大的投资,跟买棵白菜也差不多。”

蓬钢真正把脚跨进房地产行业,是从2004年投资银泰开始。由于很多政策上的限制,美林在中国不良资产上的投资并没有预期那么成功。2003年的那轮楼市调控,几乎切断了房地产企业从银行获取资金的通道。位于北京长安街上的银泰中心,当时即将断炊,很偶然,他们找到蓬钢要求投资。作为外资金融机构在中国的第一笔房地产股权投资,中国监管部门和美林总部都万分小心,审批过程也费尽周折,但房地产行业丰厚的利润轻易地打动了华尔街的资本家们。

一扇大门已经在蓬钢面前打开了。“规则很美国,行为很中国”的蓬钢,在很多同行的眼中是“不可复制”的人物,他在华尔街和中国两种差别巨大的文化间来回穿梭,游刃有余。

对赌恒大

2006年7月,蓬钢在广州认识了恒大地产董事长许家印。许家印像宝贝一样拿出一件东西给蓬钢看,那是一份清单,上面列着他计划收购的几十个项目。巨大的规模和利润,灿烂的行业前景,野心勃勃的企业家,每一项都能吊起资本的胃口。

在许家印抛出巨大的诱惑时,房地产行业最大、最惊险的一场角力游戏已经开始。

彼时,恒大是一家项目仅限于广东的区域房地产开发企业,许曾与多家投行接触,但有些反应迟缓,有些开价惊人。蓬钢提出的方案,条件远远优惠于其它投行。许家印将信将疑,蓬钢第二天就带他与美林亚太区总裁见面,打消了他的顾虑。

从这份投资方案开始,恒大的私募转由美林唱主角。由于美林的号召力,德意志银行、淡马锡也很快入股恒大,2006年恒大第一轮融资4亿美元很快完成。许家印像撒胡椒面一样,很快把这4亿美元投到20多个项目上,大部分只是支付了土地定金,融资缺口很快又出现了。这个局注定是要越摊越大。

“那时我们投了远洋地产2亿美金,它只买了两块地。许老板是喜欢用杠杆的,兜里有2块要做20块的事情。”蓬钢说,从一开始,美林做的交易结构是以防守为主。在第一轮私募中,许家印把公司抵押给了投资者,如果不能上市,每年要支付投资者30%的回报。冒着可能倾家荡产风险的许家印,在不到两年时间内,拿着投资者的钱,迅速将土地储备扩至全国,并跻身一线开发商之列。

不过,从一开始,蓬钢就在使劲拽许家印,不要走那么快,但“怎么也拽不住他”。毕竟钱已经给了许家印,“写支票还是他写,先斩后奏没有办法。”华尔街那些成熟的规则“最终在中国实现起来蛮难”。蓬钢说,许家印拿钱的胃口很大,为了拿到钱,什么条件都答应。

最刺激的资本故事从2008年开始。当时,恒大第一次上市的预期很高,媒体造势许家印将成为新首富。但这一切没有发生,美国次贷危机、中国楼市调控,让恒大上市折戟而归。房地产行业哀鸿遍野,恒大上市失败成为标志性事件,有人预言将发生“百日剧变”。

更严重的是,恒大已面临5亿美元的资金缺口,其中包括众多在建项目的工程款和土地款。形势变得越来越糟,投资人惊慌失措。美林是恒大最大的投资者,在第一轮私募中投资了1.3亿美元,还在恒大御景半岛项目上投资了1.2亿美元。某种程度上,蓬钢已成为恒大投资人的“带头大哥”,他们习惯性地先看蓬钢如何做。蓬钢此时面临的抉择是:像很多投资者叫嚷的那样对恒大逼债,甚至清盘,还是再为恒大募集一笔资金,以帮助恒大暂渡难关。

蓬钢的选择是后者。他不仅需要说服美林背后那些并不真正了解中国的美国人,更要说服颇具个性、十分执着的恒大董事局主席许家印,甚至还要说服同在一条船上的其他投资人。“其实,你只要对他们说一个很简单的道理,如果这条船沉了,每个人的利益都会受损。”蓬钢说,事情远没到各自逃命那么糟糕。

最关键的时刻,蓬钢说服美林做出继续跟投的决定,并向市场释放出一个信息,在新一轮5亿美元的私募计划中,美林可以认购80%。2008年6月,美林在全球资本市场低迷之时,从唯一仍有充裕资本流出的中东市场,以及香港富豪手中为恒大融到救命钱。美林自身最终跟投5000万美元。

但情况并未好转,恒大的销售依旧吃力,第二轮私募之后三个月,雷曼兄弟倒闭,金融海啸已在眼前。蓬钢强烈地感受到来自华尔街的压力。与华尔街不断传出来的丑闻和窟窿相比,恒大的命运真的算不上什么。高盛等投行也对其投资的昌盛中国、中新地产等投资项目展开清盘,一场债务危机,看似随时爆发。

从2008年10月到2009年5月,蓬钢的大部分时间在香港,衣冠楚楚的投资者们每天都在吵架、拍桌子,盘算怎样把钱拿回来。只有蓬钢坚持自己的判断,他对许家印说,你放心,我绝不会赎回。而那段时间,一些投资人回忆,许家印的“抗压能力惊人”,有时不接电话,照打高尔夫球,还把来找他的投资人晾上几个小时,一副债多不愁的架势。

事实证明了蓬钢的判断。2010年5月,在4万亿投资和各种刺激政策的推动下,中国房地产市场出现V型反转,香港资本市场亦出现窗口期。恒大不仅业绩大幅增长,更是上市在望。许家印有一次专门到北京,找蓬钢谈新的交易条件。蓬钢开出的条件是,15%-20%的折扣可以考虑,6折不可以。许家印定下了18%的折扣,但美林总部还是不同意。蓬钢于是提出一个附加条件:如果在一年内股票没有达到对赌协议所规定的年平均价格,恒大需要补偿这18%的折扣。因为这些战略投资者的股票有禁售期,这个条款保障了投资者在退出时的利益。

美林提出的交易条件适用于恒大所有的投资者。2010年9月,恒大股票大跌,许家印因为这一条款共赔付了12亿真金白银。“我给这些投资者争取了这么多利益,但没有一个人来感谢我。”蓬钢说。

在恒大上市前后,一向淡定的蓬钢,表现很反常。上市前,他亲自飞到纽约,半夜两点还在劝说许家印定价不要激进。恒大成功上市后,他罕见地抱住身边的人,狂喜不已—美林最终获得3倍以上的收益。

恒大上市,成为房地产基金投资的经典之战,也是中国房地产企业发展最登峰造极的一页。但是,蓬钢心里非常清楚,这个时代只可能有一个恒大,恒大的故事只能发生在房地产行业的上半场,“下半场的规则全部要发生改变。”

基金创业者

2010年,新一轮楼市调控来临了。在这轮可能改变中国房地产行业格局的调控中,开发商面临的资金压力前所未有。

蓬钢敏锐地观察到,2003年1亿美金在中国是很大的钱,现在已经不是了,但1亿美金在美国仍旧是大钱。“现在中国企业家如果缺1亿美金,宁可去朋友圈凑一下。”蓬钢说, 外资当年的优势是,一是拿得出钱,二是交易结构很灵活,但这种优势正在消退。2004年银泰在香港做销售,客户一听是美林投的,很快就会下单。现在,壮大起来的民营企业,已经不太需要外资品牌贴金了。

另一方面,本土的房地产基金,已经开始跃跃欲试,金地、复地等开发商率先试水,一些有房地产投资或开发背景的机构也开始涉足。充裕的民间资本以一种很粗糙的基金形式,希望借钱(或入股方式)给缺钱的开发商,挤进暴利的房地产行业。

2011年初,蓬钢离开已被黑石收购的美林房地产投资部门,组建了一只自己的人民币私募股权基金—安泰盘实。而这只基金的基础投资者,则是他在美林期间所投资的房地产企业老板们,其中包括许家印、李思廉等地产大鳄。

许家印在对赌协议上吃了12亿的亏,经常在蓬钢面前半开玩笑地提到“要气死了”,说当时不该同意蓬钢提出的对赌条款。但他对蓬钢的专业性,显然既认可又尊重。

“他原来在美林,可以对他的投资人如此负责,自然也会对如今的投资人负责,在投资圈,你见过谁有他这样的影响力吗?”许家印说,“我看中他这个人,尽管他为美林赚了恒大那么多钱。”在蓬钢的这只基金中,他投了1亿元人民币。

安泰盘实第一期基金规模二三十亿,不大不小。蓬钢的计划是做一个短周期的基金,每年25%的收益,三年之后还给投资者时,收益在1.7倍左右。目前已经投资的几个项目,都是非常稳妥的项目,“有一个已经封顶了,就差最后一口气,支付几千万的建设费用。有一个已经盖到一半了。”蓬钢的意图在于通过很稳妥的业绩,来证明自己是专业的、可信的。“我们希望投资者的经验都是很正面的,投资者可以随时来查询每一笔钱的去处。”

在中国,要把自己的钱交给别人管理,是一件非常难的事情。在一个充斥着制假贩假、三聚氰胺、瘦肉精的市场环境里,谁敢相信“信用”的价值呢?“在成熟市场,基金管理行业最核心的理念叫Fiduciary,意思是‘对别人的信任和委托的一种责任’。中国房地产基金这几年肯定会出一些问题,都会围绕着Fiduciary展开。”蓬钢说。

中国的房地产基金要比华尔街生猛、简单得多—入市门槛很低,只要200万的注册资本就可以注册房地产基金,不管以前做什么的人,都可以从事基金工作。监管层对这个新生事物似乎无计可施,基金管理人携款逃走、拿回扣、损害投资者利益的事情并不少见。

3月20日,富力地产公告披露,已与平安集团成立了40亿元地产基金,且全部资金都将用于公司自身的项目。在美国,这样的基金是不可思议的;但在中国,开发商做基金很受追捧。“开发商做基金,那么基金管理人到底听谁说话,是妥协于开发商,还是跟开发商博弈?”一位业界人士评论。

蓬钢认为,也许再过三五年,经过一轮大浪淘沙,“这个行业才会变得更像样一些。”蓬钢的团队全部来自当年美林的房地产投资部门,所有的分析工具、标准也都是美林的,连办公室也都是当年美林的。他相信华尔街那套成熟的东西,对刚刚起步的中国房地产基金行业会有用。

2012年,蓬钢最大的心愿是房地产调控不要那么快放松。因为只有这样,才会有更多的开发商期待蓬钢们的救赎。




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