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蓬钢掘金PE:安泰盘实基金30亿元募集将完成

来源:中国建设报    发布时间:2011-9-23


再次在公众场合露面时,蓬钢的新身份是安泰盘实股权投资管理有限公司总裁。这一次,蓬钢宣告其首只人民币基金约30亿元的资金募集即将完成。

蓬钢告诉《中国建设报中国住房》记者:“资产实力比较强、承担风险能力比较强,与我们能够充分沟通又对这个行业有相当影响力的投资人,包括恒大地产许家印、富力地产李思廉等,还有某大型金融机构将在这只基金中充当基础投资人,投资总规模约10亿元;作为这只基金的优先投资部分,另外20亿元则通过信托以及理财平台面向社会募集。”有消息称,该基金优先投资部分将于近期正式敲定,随后将投向广州、南京、深圳、大连等地事先物色好的多个开发项目。

此前,蓬钢长期任职于美林集团,是美林亚太区资本投资业务创始人之一,后任美林全球资本地产投资部董事总经理,曾主持美林与上市前的远洋地产、恒大地产的战略投资业务,及与富力、锋尚、银泰等公司的项目合作。正是这些知名案例,蓬钢及美林房地产基金团队在房地产投资圈里拥有一席之地。

基金百态

中国房地产基金正迅速崛起。

据不完全统计,国内房地产基金的规模已达500亿元。有由金地、中海、远洋、复地等知名开发商组建的;也有星浩资本、高和资本、盛世神州等一批由前开发企业高管组建的;另外,一些实业资本也开始涉足这个领域。

蓬钢和安泰盘实,则成为首例公开亮相的具有国际投行渊源的独立房地产基金,并是其中规模较大的。

“地产基金,尤其是人民币房地产基金,非常有发展前途。”蓬钢信心十足。他认为,近年来国内机构及民间财富迅速积累,已经具备了相当的规模;而地产基金行业尚处于起步阶段,相关专业人才紧缺。这为人民币房地产基金的发展创造了条件和空间。

“地产基金现在不少,五花八门,每只基金自成一家,各显神通。”蓬钢认为,当前国内房地产基金行业的“百家争鸣、百花齐放”形势之下,也存在着“监管不到位,鱼目混珠”等泥沙俱下的混乱情形。

对投资人负责,正是当前房地产基金最突出的问题。

有业内人士透露,一些由开发商组建的基金,关心的是手里几个项目缺钱,融到资金也确实会把项目做起来,在融资的时候会承诺,项目赚多少钱就会给投资人分多少钱。但是往往会在真正分配的时候出现变数。尽管在投资约定中会有一些看上去是保护投资者利益的条款,比如说如果项目出现超支、延误等,作为基金投资项目合作方的开发商有义务以15%的回报对这部分投资进行回购。这一条投资者权益保护条款有时候却被恶意利用,假设项目利润达到50%甚至60%的时候,不诚信的开发商就会想办法使这一条款生效,用15%的回报回购投资。这种情况下,双方的利益冲突就在所难免。

对这个非常讲究“信任”的一个行业,需要“监管得更加严厉一些”。蓬钢认为,有限合伙企业中LP(基金投资人)和GP(基金管理人)的关系基本是全权委托的关系,不同于有限责任公司中的股东之间的关系。这就要求GP必须要有专业知识,更要具有道德标准。“KKR、黑石等国际基金管理公司能够做大,并不是因为他们每笔投资都赚钱,而是即便投资赔了,投资人也挑不出毛病。这很重要。赔了赚了跟市场环境息息相关,而基金管理是一个行业。每个行业不可能永远都赚钱。”

蓬钢说:“安泰盘实团队出身国际知名金融机构,基金管理经验丰富。希望借此在国内私募基金行业迅速站稳脚跟,面对当前混乱形势,尤其要在投资者利益方面做到公平、公开、透明、完全合法。一方面让客户放心,另一方面为客户挣钱。5年之内做成两、三只基金、拥有一定资产规模。”

安泰盘实的团队,正是蓬钢在美林任职期间组建的房地产投资管理团队。

技术流闯关

“我们这个基金按照国际基金管理惯例来运作,属于房地产特殊机会基金。以盈利为目的,完全为LP服务,以LP利益最大化为宗旨。”蓬钢说。

从2004年第一笔房地产投资开始,蓬钢掌管的美林房地产投资部在国内投资共约10亿美元,“目前已收回约70%,预计最终回收约18亿美元“。这10亿美元等比例分三块:一块投资Pre-IPO(上市前的战略投资),一块投资开发项目,还有一块是收购一些收租物业,通过持有和改善经营,然后卖出。

显然,在房地产基金领域,安泰盘实的优势主要是经验和技术。体现在安泰盘实即将面世的新基金中,主要是基金的结构安排和投资管理等专业工作。

“投资项目中,我们不是大股东也不会去做操盘手。”蓬钢表示,安泰盘实团队主要工作就是选投资项目、选合作伙伴、财务管控、设计和确保退出机制。

据介绍,选项目的核心要素是成本和最终市场价值差距大、利润空间比较高,要求项目处于比较成熟的阶段,要么已经建到一定程度,要么马上就能开工。“我们基本上不做那些还没获得最终审批的项目。投资时一定要确切知道要盖什么,而且能够算得过来账。”

安泰盘实会要求合作方在投资项目中投入相当资金,基金不做大股东、持股不超过50%,不可能“钱由基金出,整个项目交由对方来玩儿”,并且起码在当地市场要做过项目,有一定经验。

事实上,安泰盘实基金的差异性特征主要在于基金结构设计。据介绍,这只人民币基金由基础投资和优先投资两部分构成。“基础投资人数较少,对我们非常了解,资产规模较大,有专业行业知识,抗风险能力强。优先投资人数较多,与我们沟通较少,资产规模较小,抗风险能力略低。由基础投资人给优先投资人做一个保障,而优先投资人把一部分潜在剩余利益留给基础投资人,这在目前比较合理。”这也是市面上众多房地产基金做大的一种方向。

蓬氏雄心

蓬钢表示,“我们未来要面向全社会。但作为一只新基金直接获取社会投资,尤其是机构投资的难度较大。我们希望通过首只基金的优良业绩,让投资基金的机构投资者和优先投资者产生示范效应,为发展带来更多资金。”

“今年的机会就是开发项目缺钱,有很多好项目只因缺钱,不得不忍痛割让。”蓬钢透露,目前已经物色了多个投资项目,都是中小开发商的项目。安泰盘实将以股权和债权结合的方式介入项目,项目开始预售后,由合作方开发商进行股权回购,基金退出。

对于中国房地产市场形势,蓬钢保持乐观。“目前中国的城市化进程和通货膨胀意味着未来对住宅和房地产的需求依旧会很强,并且这两个支撑房地产发展的因素不会在短期内消失。”他甚至预测两年后楼市会再次爆发。“现在商品房新增开工面积和开发商买地速度明显下降,前两年买地储备的供应量将集中显现在明年上半年,随之而来的是供应急剧下降。”

中国房地产市场的变化莫测,让人对任何预测都失去信心。但蓬钢关于安泰盘实首期基金的规划还是很有煽动力,他计划“在2012完成第一期基金的全部投资,预计在2014~2015年收回投资。”

作为房地产市场的专业投资者,必须适应市场的不断变化,并且在变化中发现机会。“每年的机会都不一样,策略也不一样。”蓬钢表示,房地产开发企业上市不会是今后一两年内的主要趋势,“像恒大那种投资对象近期可能不会再有了”。

在蓬钢看来,一些与房地产相关的、新型轻资产公司,包括各种从事物流、仓储、社区服务、零售管理的公司等,很有可能成为未来发展的新兴力量。尽管利润额度低于房地产开发,但是其赢利模式的可复制性强,成长空间大,上市后P/E比将远高于房地产开发企业。“这些都是未来的机遇所在,资产和服务分离是今后的发展方向。”

房地产金融化的大趋势并没有改变,所以蓬钢认为房地产基金的一切才刚刚开始,“很多成熟市场里面的赚钱玩法在中国都还没开始。”

安泰盘实计划在5年内做到100亿元的基金规模




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