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蓬钢挥杆开球

来源:财新《新世纪》    发布时间:2011-9-5

地产基金从没这么热闹过。9月1日,前美银美林亚太投资顾问有限公司董事总经理、中国区业务主管蓬钢,在位于北京市东三环银泰中心的办公室,以天津安泰盘实股权投资管理有限公司(下称安泰盘实)总裁的新身份,接受了财新《新世纪》采访。

与蓬钢一样离开机构或房地产公司创业的人从2010年开始显著增长。在蓬钢之前,原中金公司投资银行部执行总经理、收购兼并组联席主管曹少山已先行一步,于2010年离开中金,创立河山国际资本集团(下称河山资本)。目前,河山资本募集了四期,投向二三线城市的地产项目。中国房地产基金行业的新一代掘金者,正在以新的模式、做法影响市场的格局和后来者。

一年来,以限购为代表的各项调控政策丝毫没有松动迹象。连最乐观的业者,都开始观望和看跌房价的短期走势。但在这些投入地产基金的创业者看来,开发商陷入危机之时,却正是地产基金可以大举抄底的时候。用蓬钢的话说,“这个行业就像上世纪90年代的证券公司,股票市场,风起云涌。”

对赌成名

近年来投资人和企业主反目成仇的案例比比皆是,最新一桩当属俏江南董事长张兰公开表示引进鼎晖是最大失误。但蓬钢不属此类。在碧桂园、恒大地产上市前,由蓬钢牵头与其签订的“对赌协议”,是中国地产金融市场津津乐道的话题。蓬钢和他领衔的美林团队,也因此在中国地产市场名声大振。

在这些案例中,公司都因“对赌协议”,导致了数以亿计的巨额损失,但这似乎并未影响蓬钢与这些企业创始人之间的关系。在蓬钢选择创业之后,他们大多成为了安泰盘实的有限合伙人。

2007年碧桂园在香港联交所上市前,美林牵头与碧桂园签订了一份以现金结算的公司股份掉期协议。上市次年,碧桂园便发布年报,曝出与美林的对赌导致逾12亿元的浮亏。

该份“对赌协议”规定,碧桂园将债券融资的一半金额(19.5亿港元)作为抵押,若最终股价高于初步价格,则公司将向美林收取款项。若低于初步价格,则美林会收取款项。不管股价如何变动,这些掉期股份未来交易价锁定在6.85港元。也就是说投资者至少可以以6.85港元套现,差价由碧桂园支付。

“这些条款是对等的,你要低息就得给别人更多选择,而很多人不觉得自己的企业会遇到风险。”蓬钢说。他认为,在遭遇2008年金融危机前,中国的房地产商过于乐观地估计了市场形势。

恒大地产上市前,其董事局主席许家印也曾与美林等战略投资者签署协议,规定若2010年5月5日至11月5日半年期间,加权平均股价若低于发行价(3.5港元),将向这批战略投资者赔偿最多12亿港元。

之所以要签下这样的不平等条约,是恒大当时已难以为继。据一位接近许家印的人士介绍,“2009年初恒大非常难受,海外小债权人要起诉,他们的债券只有0.3元,要破产了。全国施工队都在要钱,当时的情况拖不了半年,一旦投资者起诉,就拦不住了。”

蓬钢帮助许家印渡过了最困难的时候,“我们挡着其他投资者,别打架逼债,别起诉,许家印经常半夜两三点打电话,扛不住了,压力太大了。”

美林的投资是冒险。一些投行人士并不看好,认为美林是因前期对恒大投资太多,骑虎难下,要么继续赌下去,撑过市场低迷期上市解套,要么就等着恒大破产,前期投资将大幅缩水。当然,投行不是活雷锋,冒险扶持的条件苛刻。幸运的是,2008年金融危机爆发后,中国宏观政策迅速转向。地产业在2009年上半年起死回生,迎来了黄金一年,恒大也熬到了上市。

这些经历,为蓬钢掌管的美林房地产基金带来了丰厚回报。他回忆说,从2004年第一笔房地产投资开始至2008年最后一笔,一共投出10亿美元,目前已经收回70%,约为18亿、19亿美元。

而且,在企业度过危险期或IPO后,企业家们不但没有为当年的城下之盟而后悔,还和蓬钢成为了朋友。在安泰盘实的第一笔募资中,有不少他曾经投过的公司都成为了投资者,包括恒大董事长许家印、富力地产董事长李思廉、银泰集团董事长沈国军等。

安泰盘实第一只房地产基金募集了30亿元人民币,其中三分之一(约10亿元)的LP(基金投资人)来自于上述基础投资者,剩下20亿元来自地产信托产品等,预期年回报率为25%以上,周期为2年-3年。这些大牌LP的投资,是出于对蓬钢的认可和支持,但这并不是可持续的模式,蓬钢也明白。“我们今后的融资目标,是大机构如保险公司和社保基金,以及资产在1000万至5000万元的个人。”

抄底有时

一年前后,在同一间办公室见到蓬钢,他外形气色均无大变。这一年里,他终于结束了与黑石“跌宕起伏”的离合谈判,从职业经理人转型为创业者。

蓬钢从小练习游泳,身材魁梧,敦厚随和。他是地产圈里科班出身又比较本土化的国际投资人,父母均为清华大学教师,他从清华建筑系本科毕业后,在美国麻省理工学院(MIT)获得了城市设计及房地产金融两个硕士学位。

2000年加入美林后的十年间,蓬钢主导及参与了约20亿美元的地产投资。但到了一年前,蓬钢的动向成谜。2010年6月,私募巨头黑石开始谈判收购美银美林银行在中国内地区域的地产基金及附属投资业务。交易达成后,黑石成了蓬钢及其团队的新东家。但蓬钢很快流露去意。“一切都还没有谈定,去黑石,或者出来单干,都有可能。”2010年9月蓬钢曾对财新《新世纪》记者表示。

最终,蓬钢离开了黑石,他的理由是,对“在一个新环境里重新建立内部信任,不太有信心”。不过,迈出创业这一步并不容易。在蓬钢看来,与黑石谈判似乎比当初与恒大、碧桂园对赌更令人难忘。“从这里淋漓尽致地折射出华尔街的尔虞我诈,比电影《华尔街金钱永不眠》的情节曲折离奇多了。”不过,话到此处,蓬钢点到即止。

有趣的是,创业之后,蓬钢用的仍是之前美林位于银泰中心的办公室。美林原来的房地产投资团队中,有约一半的人选择跟随蓬钢创业,就连负责给客人端茶倒水的阿姨,都是以前美林的员工。蓬钢的念旧可见一斑。

这种黏性也有历史原因。从2003年开始。美林在中国房地产市场的投资业务,就由蓬钢一手搭建和掌管。而这支团队,多的时候也不过十五六人。多年打磨下来,交情深厚。

河山资本总裁曹少山与蓬钢素来交好,同样也投身地产基金的他最能理解蓬钢的选择。“(现在出来创业的)这些经理人大多以前做得很好,出来是原先机构的环境已经不能满足他们;另一方面,房地产基金是一个很新的行业,百业待兴,能做的事情很多。”

地产基金过去发展不好,原因之一在于中国地产业太火,不到万不得已,开发商不愿轻易转让公司股权。反而是近年来,随着地产调控加剧,地产基金的投资机会逐渐丰富。在创业者看来,中国地产基金方兴未艾。

但部分新进者已看到了这个行业未来的问题。“地产基金是一个生态,现在大家能做到互不侵犯。但随着进入的人越来越多,如果监管不到位,肯定会不断出现纠纷。”曹少山称。

而在蓬钢看来,目前最重要的,是“一定要有管理LP的思想准备,20个人在前面做项目,要有30个人在后面算账。每个月要见投资人,每个季度要做资产评估”。中长期,蓬钢希望发展美元基金业务,将安泰盘实做成双币基金模式,从国外拿钱到中国投资房地产。

刚从机构中走出来的蓬钢很享受从球童升级为球员的感觉。“以前,我们是老虎伍兹身旁的球童,做得再好也只是提供建议。现在,我自己挥杆。这种方式可能在中国更有效、更容易。”




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