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蓬钢当如冯小刚

来源:新地产    发布时间:2011-10-1

在中国做房地产基金,就像受气的小媳妇,头上至少有四个婆婆:投资人、渠道商、开发商,还有政府主管部门。

虽说流动性过剩,虽说金融脱媒,但随之而来的是投资者要求的高额回报,还有业务上的指手画脚。

不能公募,初生的基金不得不给“国美苏宁”式的渠道商打工,后者刀俎,前者盘肉,中介费加利润分成,数层盘剥下来,基金喘气都难。

和你联手做基金的开发商,像偏心眼的父母,自己的钱投给亲儿子,基金的钱投给干儿子。关联交易,利益输送,于开发商本身,在所难免,在投资者方面, 防不胜防。

由于集资时夸大回报,回避风险的不实宣传,私募基金成了政府又爱又恨 的“淘气孩子”。誉之则为金融脱媒和金融创新,谳之则为乱集资和高利贷。

募资难,投资亦难,基金经理很难有独立性和话语权。这是中国房地产基金最好的年代,也是最差的年代。不少房地产基金开张不久,就重张艳帜,再做冯妇,以基金为名,行开发之实,又做起了开发商。

基金难做,除了上述的外部掣肘,更由于地产基金混沌初开,尚无明星,也就是一批有突出且稳定的业绩和诚信记录的基金经理群。如冯仑所言,就是地产界的冯小刚。

冯小刚很像基金经理,不出钱,也无版权,但名利双全。权益金、制片费和票房分账,一样不能少,打字幕时还排在前面,叫冯小刚作品。

冯小刚为什么不差钱?冯仑认为,因为导演掌握了产业链中最核心的部分,能创造价值,有票房,有品牌。

争做地产界的冯小刚,让钱(投资者)跟着你走,让观众(项目)跟着你走,是做好地产基金的终极解决方案。而要做地产基金界的冯小刚,需打造两个核心能力。

一是为项目增值。基金经理不能仅提供资金,并索要相应的资金成本,与开发商分利,这只是切原有的蛋糕;更要具备为项目增值的能力,要把蛋糕做大。

二是投资人的信任,甚至是绝对信任。这种信任并非是相信你能为他们赚到最多的回报,而是相信你在任何情况下,都能站在他们的立场上,维护他们的利益。

投资人捧着冯小刚,因冯是票房的保证;观众追着冯小刚,因为在冯的心中,他们才是需要伺候的爷。

其实,目前基金遇到的困境,多缘于能力和信任的缺失。投资人的高回报,本身就是对高风险和缺乏信任的开价;开发商的强势,也是基于房地产的核心能力在于拿地,而非后期运营;渠道商予取予求,是由于人们更相信银行和信托牌照;政府的担忧,也是缘于以往多次的信托乱局和集资崩盘。

披沙见金,蓬钢和恒大的故事,或许会给我们带来希望。这个故事的精彩程度,可以视为中国版《华尔街》。

上集关于能力,是许家印向蓬钢要钱。当时,众人皆曰恒大可杀或必死,而蓬钢坚持增资,并能引入新的投资者,在恒大上市即存,不上市即亡的危局中,这何止是增值?差不多就是救命。

下集关于信任,是蓬钢向许家印要钱。蓬、许之间既有蜜月,又有苦旅。因蓬钢坚持签的对赌协议, 上市次年,许家印就倒赔给美林十几亿,而恒大上市总融资亦不过60亿。但许家印认为这是各为其主,正是基金经理最为可贵的品质。今天蓬钢自创地产基金,许即出手相助。这不是“人情”,是充分的信任。

生子当如孙仲谋。或许蓬钢已成为地产基金界最接近于冯小刚的人,但精彩的恒大之役,不管是于蓬钢本人,还是稚气未退的中国地产基金界,是显例,也是孤案,相当于只完成了《非诚勿扰1》,决定未来的,是蓬钢们的复制能力,能否如冯小刚一样,持续做出《非诚勿扰2》,乃至《非诚勿扰N》。




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